He disfrutado de otro verano a poca distancia de casa. Pasé las últimas seis semanas en la zona rural del Condado Sullivan, un sitio muy bello en las montañas Catskill, a unas dos horas de la ciudad de Nueva York. Los niveles de pobreza son 25 por ciento más altos que en el resto del estado, según las cifras del último censo. El ingreso per cápita está justo por debajo de $31.000, unos $5.000 menos que el promedio nacional.
Y sin embargo los precios de bienes raíces en el Condado Sullivan subieron 32,8 por ciento interanual hasta julio. Cabañas modestas de madera que costaban $200.000 antes de la pandemia han sido repintadas y vendidas por el doble de eso (o alquiladas a precios de hoteles boutique). Se han vuelto comunes las ofertas en efectivo sin siquiera haber visto el inmueble. La denominada zona del Borscht, como era conocida debido a sus hoteles destinados a veraneantes judíos entre 1920 y 1970, no ha visto una demanda tan alta desde que Eddie Fisher y Liz Taylor solían pasar tiempo allí.
Una parte de esto se debe a la locura del Covid y por tanto se reducirá en algún momento. Pero la bonanza en zona del Borscht se ve reflejada en muchas partes del país y habla del hecho de que, durante la década transcurrida desde la debacle del mercado hipotecario en el 2008, la vivienda sigue siendo el núcleo de la bifurcación económica en Estados Unidos. Esto se debe a que en los EEUU, las casas son vistas tanto o más como activos transables que como sitios de cobijo.
Al igual que los inversionistas impulsaron la bonanza de viviendas antes de la crisis financiera, también han impulsado el incremento post pandémico en los precios de los hogares, el cual ha llegado a niveles similares a la denominada espuma anterior a la burbuja del 2008. Según el monitor de propiedades Redfin, una de cada seis viviendas en EEUU, vendidas en el segundo trimestre de 2021, ha sido adquirida por inversionistas.
Y no se trata sólo de grandes inversionistas institucionales, aunque las grandes firmas de capital privado si compraron propiedades baratas durante la primera parte de la pandemia, al igual que compraron viviendas ejecutadas en los escalones de los juzgados al ocaso de la crisis financiera. Invitational Homes, fundada y financiada por Blackstone, se convirtió en el principal arrendatario del país. Más recientemente, el capital privado ha estado adquiriendo unidades multifamiliares para alquiler y hasta parques de casas móviles, utilizando préstamos federales que originalmente estaban destinados a beneficiar a los pobres.
Algunos de los inversionistas que están impulsando la nueva burbuja hipotecaria son simplemente habitantes ricos de las ciudades, quienes han comprado una vivienda secundaria para alquilarla o revenderla. Pero tanto ellos como los inversionistas institucionales se han beneficiado tremendamente de las bajas tasas de interés y la flexibilización cuantitativa, no sólo desde comienzos de la pandemia, sino desde tiempos de la crisis financiera. Estas políticas de los bancos centrales han reforzado los precios de las acciones y de las viviendas. Pero también han tenido un efecto muy distorsionante sobre muchos mercados de bienes raíces donde los locales compiten contra millonarios de ciudad por obtener acceso a su cobijo.
Asimismo, esto aumenta los niveles de escasez laboral post-Covid evidentes en sectores como viajes, turismo, comercio minorista y otras partes de la industria de los servicios. Repentinamente, las Catskill se han convertido en Aspen – si tienes que trabajar allí probablemente no puedes costearte el vivir allí. No puedo contarles cuantos carteles de “cerrado: no hay personal” me encontré durante mi estadía.
La presión se verá reducida en parte una vez que se acaben los beneficios federales y los chicos vuelvan a la escuela, liberando particularmente a trabajadoras para que tomen esos empleos. Y no queda claro si estos nuevos pueblos de bonanza a pocas horas de las ciudades, mantendrán su encanto una vez que la pandemia se evapore y recomience alguna versión de la vida de oficina.
Pero la bifurcación en el mercado de viviendas estará presente indefinidamente a menos que haya un cambio de paradigma. La política monetaria relajada eleva los precios de los activos, pero no puede generar un crecimiento en ingresos que le permita a las personas invertir y beneficiarse de la medida. La oferta de viviendas está restringida por muchos factores que incluyen desde los altos precios hasta una cantidad limitada de tierras disponibles, y también requerimientos zonales en mercados sobre poblados o escasez de suministros debido al Covid. Por tanto, aun cuando los bancos centrales cambien de dirección, podría pasar algo de tiempo antes de que la burbuja explote.
Ultimadamente, necesitamos que la vivienda sea más asequible y disponible. La Casa Blanca acaba de anunciar algunos pasos positivos para incrementar la oferta de viviendas de bajos precios al proveer mayor acceso a financiamiento disponible para compradores de casas prefabricadas. Anteriormente han estado limitados injustamente en cuanto al monto permitido de endeudamiento debido a que sus hogares, los cuales son prefabricados y transportados a locales de casas móviles, se consideraban “pertenencias”, como barcos o automóviles.
Pero los estudios demuestran que este tipo de viviendas mantiene su valor al igual que cualquier otro, particularmente cuando se trata de cooperativas de dueños residentes en ellas, ya que quienes viven en dichas comunidades tienen incentivos para mejorar la tierra compartida y sus propiedades, y además dividen los riesgos. También concuerdo con la recomendación de Biden de no permitir que los grandes inversionistas accedan a las subastas de ciertas propiedades de la Administración Federal de Viviendas y del Departamento de Viviendas y Desarrollo Urbano. Estos programas se establecieron para ayudar a las familias, no para financiar al capital privado.
Asimismo podríamos probar ideas como tasas hipotecarias que varíen dependiendo del desempeño económico. Si el desempleo aumenta, se reduce el crecimiento o el costo de la vivienda cambia dramáticamente, los pagos podrían modificarse. Esta es una idea que ha sido propuesta desde hace mucho tiempo por el economista Rober Shiller, y que permitiría una mejor distribución del riesgo entre los prestatarios y las instituciones financieras.
Nadie quiere que se repita el 2008. Se requiere una política de viviendas que convierta los hogares en lo que deben ser: cobijo.
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