Por Martin Austermuhle / Traducción: Teresa Frontado51st.news
De adolescente solía jugar a SimCity, un videojuego que en su día fue muy popular y que permitía diseñar, construir y gestionar una ciudad ficticia.
El primer paso consistía en decidir dónde ubicar cada cosa, y eso se hacía asignando grandes parcelas de terreno a usos específicos: por ejemplo, situando parques junto a la zona residencial, edificios de oficinas en algún lugar del centro y terrenos industriales en las afueras.
Resulta que eso no estaba tan lejos de cómo funcionan estas cosas en la vida real, y en estos momentos D.C. está pasando por su propio proceso, similar al de SimCity, para determinar qué se construirá y dónde durante el próximo cuarto de siglo. Se llama "Mapa de uso futuro de la tierra", y la ciudad está solicitando la opinión del público sobre una nueva versión.
¿Suena nerd y técnico? Por supuesto. Pero también es trascendental: si eres de los que piensan que D.C. necesita muchos más edificios de apartamentos, por ejemplo, esto determinará si eso puede suceder y dónde. El nuevo borrador del mapa también tiene connotaciones políticas, reavivando debates de larga data sobre cómo D.C. utiliza los terrenos disponibles —y si podría utilizarlo para construir más viviendas.
A continuación te explicamos lo que necesitas saber sobre el FLUM.
¿Qué es exactamente el FLUM?
El Mapa de Uso Futuro de Tierras (FLUM por sus siglas en inglés) es exactamente lo que su nombre indica: un mapa que designa qué zonas de D.C. pueden destinarse a qué fines, ya sea vivienda de alta densidad, edificios de oficinas, terrenos industriales o espacios verdes. Además, es un documento con visión de futuro, ya que establece las perspectivas de desarrollo para las próximas décadas. En este caso, el último borrador del FLUM —que fue presentado por la Oficina de Planificación de D.C. el mes pasado— abarcaría el periodo hasta 2050.
"El FLUM es una guía que refleja los cambios que, como ciudad, queremos ver, la visión de los usos futuros de la ciudad", afirma Cheryl Cort, directora de políticas de la Coalición para un Crecimiento más Inteligente.
El FLUM es también un componente fundamental del Plan Integral de la ciudad, es decir, las políticas, prioridades y normativas que guían el desarrollo y el crecimiento en el distrito.
¿Por qué se está debatiendo ahora un nuevo FLUM?
El año pasado, D.C. puso en marcha la primera revisión integral del Plan General desde 2006, una iniciativa que las autoridades municipales han bautizado como D.C. 2050. (Aunque en 2021 se introdujeron algunos cambios puntuales en el Plan General).
Según la Oficina de Planificación de D.C., el objetivo de la iniciativa "D.C. 2050" es planificar el crecimiento previsto. Esto podría suponer hasta 165,000 nuevos residentes y 116,000 hogares más durante el próximo cuarto de siglo. (En la actualidad, D. C. cuenta con unos 693,000 residentes y 325,000 hogares.)
Parte de la revisión completa consiste en adoptar un nuevo FLUM, que servirá de guía para futuras decisiones y políticas sobre qué se construye y dónde.
¿Dónde y cómo crecerá DC? El nuevo mapa divide opiniones
Bajadita:El plan que guiará el desarrollo hasta 2050 genera críticas por su impacto en la vivienda y el riesgo de desplazamientoPor Martin Austermuhle / Traducción: Teresa Frontado51st.news
Puedes ver el FLUM propuesto aquí.
¿Qué cambios se han propuesto?
Para amplias zonas de D.C., la propuesta FLUM no introduce cambios significativos. Los barrios residenciales, desde la parte alta del noroeste hasta los confines del sureste, seguirían siendo los mismos.
Sin embargo, sí incluye algunos aumentos de densidad a lo largo de los grandes corredores del Distrito 3, donde se encuentran los barrios más caros de la ciudad, así como cambios similares en partes de los Distritos 4, 5, 7 y 8. Y en muchos de esos lugares, la Oficina de Planificación afirma que los cambios permitirían un mayor número de viviendas de "gama media", como casas adosadas (rowhouses), dúplex y pequeños edificios de apartamentos, donde actualmente lo habitual son las viviendas unifamiliares.
La Oficina de Planificación afirma que los cambios propuestos tenían como objetivo aumentar la oferta de viviendas a lo largo de las redes de transporte público, distribuir las viviendas asequibles de manera equitativa por todo D.C. y permitir más tipos de viviendas en toda la ciudad. Afirma que el objetivo era aumentar la capacidad de la ciudad en 25,000 hogares.
En una entrevista con The 51st, Anita Cozart, directora de la Oficina de Planificación, afirmó que los cambios propuestos al FLUM son "modestos pero específicos".
¿Cómo ha reaccionado la gente ante el nuevo FLUM?
Para muchos urbanistas, la modestia del plan supone una oportunidad perdida, sobre todo si se compara con ciudades como Portland y Minneapolis, que han introducido cambios más drásticos para permitir una mayor construcción de viviendas.
Aunque algunos reconocen el mérito de la Oficina de Planificación por impulsar el aumento de la densidad en partes del Distrito 3 —donde los precios de la vivienda han sido más altos y la construcción de viviendas en general más baja—, también afirman que el borrador del FLUM no hace lo suficiente para reducir la zonificación residencial unifamiliar que domina gran parte de Washington D.C..
"Aprecio su enfoque en abrir el Distrito 3 para encontrar nuevas formas de dar cabida a diferentes tipos de oportunidades de vivienda. Es algo en lo que llevamos trabajando mucho tiempo porque es muy difícil construir viviendas en el Distrito 3", afirma Cort. "Pero no expresa una visión lo suficientemente amplia como para garantizar que más personas puedan vivir en los barrios en los que les gustaría vivir".
También existe la preocupación de que la modestia del FLUM propuesto, en última instancia, no contribuya en gran medida a alcanzar uno de sus objetivos declarados: reducir los precios de la vivienda.
"La Oficina de Planificación ha dejado claro su objetivo: evitar que los precios de la vivienda suban más rápido que la inflación. Ese objetivo no es lo suficientemente ambicioso. Cuando los gastos de vivienda ya consumen un tercio o más de los ingresos de casi la mitad de los inquilinos de Washington D. C. —y de más de la mitad de los inquilinos negros—, limitar el aumento de los precios no resuelve la crisis. El objetivo debe ser reducir los costes de la vivienda, y eso requiere construir muchas más viviendas de las que prevé actualmente el plan D.C. 2050", afirma el concejal del ANC del Distrito 1, Josh Jacobson, quien creó una página web en la que expone sus críticas al mapa propuesto.
El destino del FLUM propuesto también se enfrenta de lleno al actual ciclo electoral. A los pocos días de que la Oficina de Planificación diera a conocer el mapa, los candidatos a la alcaldía, al Consejo de D.C. y a delegado de D.C. en el Congreso por igual lo criticaron duramente por considerarlo una oportunidad perdida para aumentar la densidad en todos los ámbitos.
La candidata a la alcaldía Janeese Lewis George dijo que el FLUM propuesto era "codificar la exclusión", mientras que su rival Kenyan McDuffie argumentó que "simplemente no permite un desarrollo denso en los lugares donde la ciudad más lo necesita". " Gary Goodweather y Rini Sampath, que también se presentan a la alcaldía, intervinieron en una concentración organizada por los YIMBY de D.C., partidarios del crecimiento, argumentando de forma similar que el FLUM propuesto no permitiría la construcción de suficientes viviendas en toda la ciudad.
¿Pero qué hay del desplazamiento?
Hay otros grupos a los que tampoco les gusta el FLUM propuesto, pero por una razón diferente: afirman que la nueva densidad propuesta provocaría, en realidad, el desplazamiento de los residentes con bajos ingresos.
"La densidad es una herramienta, no una solución integral ni una visión para nuestras comunidades", afirmó el Comité de los 100 para la Ciudad Federal, un grupo de defensa cívica con una larga trayectoria, en un comunicado sobre el mapa propuesto. "El mero hecho de aumentar la densidad enriquece a los especuladores inmobiliarios y a los promotores y fomenta el desplazamiento, todo ello a expensas de nuestras comunidades".
Esa opinión la comparte Empower D.C., que organiza a los inquilinos. "Cambiar los mapas de uso del terreno da ventaja a los promotores", afirma el grupo, "eliminando así su necesidad de consultar y hacer concesiones a las comunidades que buscan una mayor asequibilidad".
Curiosamente, Cozart me comentó que la Oficina de Planificación se ha mostrado receptiva a estos argumentos. "Cuando se aumenta la capacidad de vivienda, eso ejerce presión sobre el mercado en determinados barrios y, sobre todo, sobre los inquilinos, ¿no?", señaló. "Si llevamos a cabo una rezonificación masiva generalizada sin tener realmente en cuenta esas repercusiones, eso transmite a algunas personas la idea de que se quiere que se marchen. Ese no es el objetivo".Según ella, su equipo analizó dónde podría ser mayor el riesgo de desplazamiento si se incrementara repentinamente la densidad, y decidió no aumentarla en esas zonas para proteger a los residentes actuales. Esto explica en parte por qué algunos de los cambios más importantes del mapa se centran en el Distrito 3; muchos de sus residentes ya tienen ingresos medios o altos, por lo que es menos probable que se vean obligados a abandonar la zona si se incrementa la densidad.
¿Qué va a pasar ahora?
Esta propuesta del FLUM es solo un borrador. Una vez haya recibido comentarios del público, la Oficina de Planificación volverá a revisarla y realizará los cambios oportunos. ¿Tienes alguna opinión al respecto? Hay una encuesta en línea aquí.
Este otoño, la Oficina de Planificación dará a conocer una nueva propuesta de Plan Integral, lo que dará inicio a un proceso de comentarios públicos de aproximadamente nueve meses antes de que el borrador se presente formalmente al Consejo del D.C. en junio de 2027.
