Las valoraciones inmobiliarias discordantes son el nuevo objetivo de fiscales neoyorquinos contra Trump

por | Nov 22, 2021

El expresidente Donald Trump parece estar siendo investigado por motivos de evasión fiscal. FOTO: Bloomberg por Dylan Hollingswort

(c) 2021, The Washington PostDavid A. Fahrenthold, Jonathan O’Connell, Josh Dawsey, Shayna Jacobs

La Organización Trump posee un edificio de oficinas en 40 Wall Street en Manhattan. En 2012, cuando la compañía estaba evaluando sus activos para posibles prestamistas, dijo que el edificio valía 527 millones de dólares, lo que lo hacía uno de los más valiosos de Nueva York.

Pero según registros citadinos publicados recientemente, pocos meses después la Organización Trump declaró a funcionarios de impuestos patrimoniales que todo el edificio de 70 pisos valía apenas $16,7 millones, menos que un apartamento de lujo en Manhattan.

El monto es menos de una trigésima parte de la cantidad declarada el año anterior.

Esa propiedad está ahora bajo el escrutinio del fiscal distrital de Manhattan y de la fiscal general de Nueva York, junto con varias otras propiedades similares para las cuales la Organización Trump dio valoraciones excesivamente discordantes, según registros públicos y personas familiarizadas con las averiguaciones quienes hablaron anónimamente sobre investigaciones en curso.

Después de que el director financiero de la Organización Trump fuera imputado por fraude fiscal este verano, los fiscales ahora parecen estar examinando si la empresa violó la ley al proporcionar valores demasiado bajos a los funcionarios de impuestos, mientras que usó valores demasiado altos para obtener exenciones fiscales o para impresionar a los prestamistas.


La fiscal general de Nueva York, Letitia James, Demócrata, ha dicho que está considerando una demanda, y los fiscales de la Oficina del Fiscal de Distrito de Manhattan también han convocado a un nuevo gran jurado, que podría votar sobre los cargos penales, según personas familiarizadas con las investigaciones.

Entre las propiedades investigadas está el club de golf del expresidente Donald Trump en California, en el cual valoró la misma parcela de tierra en $900.000 y $25 millones, dependiendo del destinatario de la información, y una propiedad en los suburbios de Nueva York, valoradas indistintamente entre $56 y $291 millones. Todas las valoraciones se presentaron en los cinco años previos a que Trump ganara la presidencia.

Los fiscales parecen haber investigado en detalle estas propiedades, según documentos judiciales y personas familiarizadas con la investigación. Han compilado numerosos correos electrónicos, documentos de planificación y datos financieros, incluso buscando los montos de las cuotas iniciales que Trump cobró a los miembros del club de golf desde hace una década. En Los Ángeles, solicitaron informes geológicos sobre las capas de roca bajo el campo de golf de Trump, el cual se vio afectado por un historial de deslizamientos de tierra.

También han buscado registros detallados de dos empresas externas que trabajaron con la Organización Trump para formular estas valoraciones: la firma de avalúos Cushman & Wakefield y la firma de abogados Morgan Lewis. En presentaciones judiciales, los fiscales se han referido a correos electrónicos en los cuales dijeron que los ejecutivos de Trump o un abogado de Morgan Lewis presionaron a los evaluadores para que cambiaran sus avalúos. Ni Morgan Lewis ni Cushman & Wakefield respondieron a las preguntas.

Evaluadores inmobiliarios han dicho que es muy inusual que un dueño de propiedad de valores tan diferentes para la misma propiedad durante el mismo período de tiempo.

“Esto es mucho, mucho más allá de cualquier cosa creíble”, dijo Norm Miller, profesor de finanzas inmobiliarias en la Universidad de San Diego, quien ha evaluado propiedades durante 50 años. “Nunca había visto nada con una brecha tan extrema”.


Pero extremo no es lo mismo que ilegal. Los expertos legales dijeron que si los fiscales desean probar un delito, deberán hacer más que simplemente demostrar que las valoraciones de Trump eran erróneas.

“¿Es demasiado optimista? ¿Es una percepción entusiasta?” dijo Robert Masters, exasesor principal del fiscal distrital de Queens. “¿Eso lo convierte en una mentira?”

Masters dijo que los fiscales probablemente tendrían que demostrar que las cifras fueron erradas a propósito, falsificadas deliberadamente con la intención de engañar a un prestamista o al gobierno. Masters dijo que eso puede requerir un testigo interno, que pueda explicar la toma de decisiones detrás de los números.

“¿Hay alguien que pueda traducir los libros?” preguntó.


La Organización Trump se negó a comentar para este artículo. La oficina política de Trump no respondió a las preguntas. En el pasado, Trump ha dicho que las investigaciones de Nueva York son un ataque político de los Demócratas: “una investigación que busca desesperadamente un crimen”.

Este verano, unas semanas después de que Trump dijera eso, su antiguo director financiero, Allen Weisselberg, y dos empresas de Trump fueron acusados por delitos graves de fraude fiscal. Los fiscales alegan que Weisselberg engañó a las autoridades fiscales al ocultar parte del pago y de los beneficios que él y otros ejecutivos de la compañía recibieron.

El propio Trump no fue acusado de irregularidades en ese caso. Weisselberg y las dos empresas se han declarado inocentes y no se espera un juicio hasta finales del próximo año.

Ahora, las investigaciones sobre la empresa de Trump parecen estar cambiando, tanto de liderazgo como de enfoque.

El fiscal distrital de Manhattan, Cyrus R. Vance Jr., Demócrata, quien dirigió el lado criminal de la investigación durante tres años, se negó a postularse para la reelección. Será reemplazado a fin de año por el Demócrata Alvin Bragg.

James, quien dirige una investigación civil de la empresa de Trump y colabora con la investigación criminal de Vance, se queda. Por ahora. Se ha lanzado a la carrera por la gobernación para 2022.

Vance, Bragg y James se negaron a comentar para este artículo.

En los últimos meses, los investigadores han profundizado más allá de los problemas del impuesto sobre la renta que fueron el foco de la acusación de Weisselberg, según los registros públicos y personas familiarizadas con la investigación.

Aparentemente se han centrado en acusaciones sobre los valores de las propiedades de Trump planteadas públicamente por el exabogado y “testaferro” de Trump, Michael Cohen, en su testimonio ante el Congreso en 2019. Cohen dijo que Trump usó estos valores para falsificar, inflar o reducir los mismos activos para obtener ventajas que no se merecía. “El señor Trump es un tramposo”, dijo entonces Cohen. Trump respondió señalando que ya en el pasado Cohen se había declarado culpable de testificar falsamente ante el Congreso.

La oficina de James incluso ha encargado sus propios avalúos de algunas propiedades de Trump, para proporcionar un parámetro con el cual puedan comparar las valoraciones de Trump, según dos personas familiarizadas con la investigación.

Los investigadores parecen estar concentrados en las valoraciones de al menos cuatro propiedades de Trump, según documentos judiciales y personas familiarizadas con la investigación.

Uno es el edificio de oficinas en 40 Wall Street. Otro es en California, donde Trump posee un campo de golf en lo alto de unos acantilados frente al mar en el suburbio de Rancho Palos Verdes en Los Ángeles.

Los acantilados tienen un historial de deslizamientos de tierra: en 1999, bajo otro propietario, un deslizamiento de tierra de 2.000 pies empujó el hoyo 18 hacia el océano. Después de que Trump compró el terreno en 2002, buscó ganar dinero extra construyendo casas a lo largo del campo, pero los funcionarios de la ciudad bloquearon sus planes en una sección del campo, diciendo que una capa de ceniza resbaladiza dentro de los acantilados lo hacía vulnerable nuevos deslizamientos.

Posteriormente, según los registros, la compañía de Trump pareció contar dos historias divergentes sobre el mismo lote de tierra.

En las presentaciones ante las autoridades fiscales, cuando le era ventajoso un menor valor, Trump alegó la dificultad de desarrollar el terreno. En 2013, le dijo al asesor de impuestos del condado que toda la parcela de 17 acres valía apenas $900.000, menos que una sola casa en ese vecindario.

Pero cuando le fue de ayuda un mejor valor, la empresa de Trump dijo que valía veintisiete veces más.

Eso fue en 2014, cuando la empresa de Trump buscaba obtener una “deducción de impuestos por conservación ambiental” en esa misma parcela, renunciando formalmente al derecho de construir viviendas allí.

A efectos fiscales, una deducción de impuestos por conservación ambiental funciona como una donación caritativa: en lugar de donar dinero, Trump estaba donando valor: el dinero que la tierra le habría traído si hubiera construido casas en ella.

Cuanto mayor el valor, mayor será la deducción fiscal. En ese caso, la empresa de Trump, basándose en un avalúo de Cushman & Wakefield, dijo que el lote de tierra valía al menos 25 millones de dólares.

En 2012, la “Declaración de Situación Financiera” de Trump, un documento que se suele utilizar para demostrar el valor de las propiedades ante posibles prestamistas, dijo que el lote tenía “52 terrenos disponibles para la venta”, lo que indica una fuente potencial de flujo de caja a futuro.

En ese momento, sin embargo, el club sólo había recibido aprobación para construir 36 viviendas y seis de los terrenos ya se habían vendido, según los registros públicos.

En mayo, después de que Reuters publicara un artículo sobre las fluctuantes valoraciones del club, los investigadores de la oficina de James se comunicaron con la ciudad de Rancho Palos Verdes. Pidieron cientos de miles de páginas de documentos, sobre la historia de los esfuerzos del club para obtener la aprobación de los lotes para viviendas, según un intercambio de correos electrónicos publicado por los abogados de la ciudad.

También querían informes sobre la geología del lote, el factor que había limitado la capacidad de Trump para desarrollarlo. “Tomaremos todos los informes emitidos desde el año 2000 en adelante en relación al terreno”, escribió un miembro del personal de James, según un correo electrónico que los abogados de la ciudad proporcionaron al Washington Post.

La oficina de James ha dicho que tiene jurisdicción para investigar este campo de golf de California porque su propietario, Trump, era residente de Nueva York en ese momento.

Los investigadores también han examinado otras dos propiedades de Trump en el condado de Westchester, Nueva York, al norte de Manhattan.

Una de ellas es una finca de 212 acres llamada Seven Springs. Al igual que en California, Trump pasó años tratando de obtener la aprobación para construir nuevas viviendas en este terreno. Luego renunció a esos derechos, nuevamente buscando una deducción de impuestos por conservación ambiental para “donar” el valor que aún no había podido crear.

Para obtener esa deducción ecológica de impuestos, la empresa de Trump obtuvo otro avalúo de Cushman & Wakefield, que valoró los derechos de desarrollo perdidos en 21 millones de dólares, según copia del documento obtenido por el Post. En documentos judiciales el año pasado, la oficina de James alegó que Eric Trump, hijo del expresidente, había presionado a sus abogados y a los peritos para que aumentaran su estimado original.

También en el condado de Westchester, los investigadores han examinado el club de golf de Trump en la ciudad de Briarcliff Manor.

En 2015, su compañía demandó a las autoridades locales de impuestos a la propiedad para reducir la valoración de ese club, diciendo que la propiedad valía sólo $1,4 millones. Si la ciudad hubiera cedido, eso habría reducido la factura de impuestos del club en un 90 porciento.

Pero en el mismo año, cuando Trump presentó sus declaraciones financieras como candidato a presidente, valoró el club por un monto 35 veces mayor: “Más de $50 millones”.

Jeffrey Dugas, quien luego hizo un avalúo de ese club en nombre de la compañía de Trump, dijo que ninguno de los números era exacto en su opinión. Pero, dijo Dugas, la enorme brecha entre los dos números no era, para él, evidencia de un crimen.

Dijo que los dos números probablemente fueron preparados para diferentes audiencias, con diferentes metodologías.

La cifra de 1,4 millones de dólares, dijo, puede haber sido una estimación mínima del abogado de Trump, una especie de oferta preliminar para iniciar una negociación con las autoridades fiscales locales. Y la cifra de $50 millones puede haber sido una suposición del propio Trump sobre el valor del lote, si alguna vez obtuviera la aprobación para construir casas en él.

“No son cifras comparables”, dijo Dugas, llamándolos “manzanas y naranjas”. El abogado de Trump en ese caso de impuestos patrimoniales no respondió a una solicitud de comentarios.

El New York Times informó el mes pasado que la fiscal distrital del condado de Westchester, Miriam “Mimi” Rocah (Demócrata), también está investigando ese campo de golf, pero la oficina de Rocah no ha comentado.

El alcance total de las investigaciones sobre las valoraciones de la Organización Trump no está claro, oculto además por el secretismo del gran jurado.

La ley de Nueva York tipifica como delito la falsificación de registros comerciales, la presentación de documentos falsos al gobierno o la realización de declaraciones falsas en un documento jurado.

Pero en todos los casos, esas leyes requieren prueba de intención: los fiscales tienen que demostrar que alguien hizo las declaraciones falsas premeditadamente, en un esfuerzo por engañar o encubrir un delito.

Los expertos legales dijeron que los fiscales podrían tener dificultades al aplicar estas leyes a la industria de bienes raíces, donde el valor de cualquier propiedad es siempre algo subjetivo y donde la norma es un cierto nivel de apariencias.

Eso abre la puerta a una defensa de todos-lo-hacen.

El argumento hipotético es que “estoy haciendo lo que se esperaba. No estoy engañando a nadie. Estoy trabajando dentro de las normas del sistema”, dijo Rebecca Roiphe, exfiscal y profesora de derecho en la Universidad de Nueva York.

Otra posible defensa es que la empresa de Trump podría decir que él mismo no estableció estas valoraciones, sino que confió en expertos externos como peritos, contadores o abogados. En este caso, los fiscales parecen centrarse en lo que Trump o sus ejecutivos les dijeron a esos expertos y en cómo los presionaron para que cambiaran su opinión original.

Samuel W. Buell, profesor de derecho de la Universidad de Duke, dijo que los fiscales a menudo buscan evidencia de la persona investigada engañó a sus propios expertos. Eso niega la defensa del “guardián”, dijo, y puede mostrar evidencia de engaño intencional.

“Le mentiste al portero, y ésa es la única razón por la cual te dejó pasar”, dijo Buell.

Información de los Autores:

Jonathan O’Connell es reportero especializado en investigaciones comerciales y responsabilidad corporativa. Ha cubierto desarrollo económico, bienes raíces comerciales y negocios del presidente Donald Trump. Se incorporó al Post en 2010.

Shayna Jacobs es reportera de tribunales federales y de las fuerzas del orden en el equipo de seguridad nacional del Washington Post, donde cubre los distritos sur y este de Nueva York.

Josh Dawsey es reportero de investigaciones y emprendimientos políticos para el Washington Post. Se unió al periódico en 2017 y anteriormente cubrió la Casa Blanca. Antes de eso, cubrió la Casa Blanca para Politico, y el Ayuntamiento de Nueva York y el gobernador de Nueva Jersey, Chris Christie, para el Wall Street Journal.

David A. Fahrenthold es reportero que cubre a la familia Trump y sus intereses comerciales. Ha estado en el Washington Post desde 2000 y anteriormente cubrió el Congreso, la burocracia federal, el medio ambiente y la policía de D.C.

Lea el artículo original aquí.


MÁS LEÍDAS

En estos estados habrá cheques de estímulo. Mira si te corresponde

En las próximas semanas los residentes elegibles de al menos 11 estados recibirán pagos o cheques de estímulo de diversos programas de ayuda, en el contexto de la situación económica y el desempleo durante la pandemia del COVID-19. En promedio, el monto a recibir por...


ÚLTIMAS NOTICIAS