La firma de capital privado Blackrock es uno de los principales especuladores en el mercado de viviendas residenciales en EEUU y podría estar aprovechando una política monetaria laxa para hacer inversiones que son prácticamente libres de riesgo mientras cierran el acceso al mercado para las familias e individuos en busca de viviendas asequibles. Foto: The Washington Post.

Martin Arnold en Frankfurt y Colby Smith y Matthew Rocco en Nueva York

Los precios de las viviendas han fijado nuevos máximos históricos en EEUU y partes de Europa impulsados por un vasto estímulo fiscal y monetario que ha permitido al mercado residencial hacer caso omiso del impacto de la pandemia del coronavirus.

Según la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces (National Association of Realtors - NAR), el precio medio de casas existentes en EEUU aumentó un nivel récord de 23,6 por ciento interanual, para situarse en un nuevo máximo de $350.300 el mes pasado, durante el cual todas las regiones del país reportaron incrementos.

El mercado de viviendas en Europa también ha seguido subiendo a pesar de la crisis del Covid-19.  La Oficina Holandesa de Estadística indicó que en los Países Bajos, los precios de casas existentes aumentaron 12,9 por ciento en mayo frente al año anterior, el ritmo de crecimiento más rápido desde el 2001.

El número de ventas de propiedades residenciales declinó tanto en EEUU como en Holanda, aún cuando los precios continuaron subiendo, lo que sugiere que la demanda está sobrepasando la oferta.  El Registro Catastral Holandés dijo que registró 16.126 transacciones de propiedades residenciales en mayo, una caída de 12,1 por ciento respecto al año anterior.

Las ventas de viviendas previamente ocupadas en los EEUU disminuyeron 0,9 por ciento entre abril y mayo a un nivel anual, ajustado estacionalmente, de 5,8 millones.  El inventario total de viviendas de 1,2 millones se situó un 20,6 por ciento por debajo de mayo del 2020, indicó la NAR, aunque eso representó un aumento del 7 por ciento respecto a abril.

Algunos economistas han dicho que la caída en el volumen de las ventas puede ser señal de que el mercado inmobiliario residencial en EEUU ha llegado a su tope, luego de que la actividad del año pasado representó el mayor nivel desde 2006.

“La caída de las ventas y el aumento de los inventarios significa que la presión alcista extrema en los precios podría empezar a reducirse pronto”, indicó Ian Shepherdson, economista en jefe de Pantheon Macroeconomics.

Otros ven aumentos todavía por venir, impulsados por las políticas de los bancos centrales.  “Las condiciones monetarias laxas podrían impulsar aún más alto los precios de los activos, arriesgando una severa corrección posteriormente”, dijo Adam Slater, economista de Oxford Economics.  “Para los bancos centrales, ni este resultado ni una inflación persistentemente mayor presentan perspectivas atractivas”.

La bonanza en los precios de las viviendas ha llamado la atención de los gerentes de la Reserva Federal de EEUU, especialmente en vista de sus recompras de $40 millardos mensuales de hipotecas oficiales, las cuales son parte de su programa de recompra de deuda por valor de $120 millardos.

Robert Kaplan, presidente de la sucursal de la Reserva Federal en Dallas, advirtió recientemente que los precios estaban a niveles “históricamente elevados” y destacó la adquisición de grandes cantidades de propiedades residenciales por parte de inversionistas financieros.  La firma de capital privado Blackstone acordó el martes la adquisición por $6 mil millones de la empresa Home Partners of America – un comprador y operador de viviendas de alquiler unifamiliares con una cartera que supera las 17,000 casas.

“Más y más estamos viendo al mercado expulsar a las familias que buscan comprar un hogar”, dijo Kaplan en un evento el lunes del Official Monetary and Financial Institutions Forum, un centro de estudios.  “Llegados a este punto, nos debemos preguntar si el mercado residencial realmente necesita un apoyo de la Fed de $40 mil millones al mes”.

James Bullard, presidente de la sucursal de la Fed en St. Louis, dijo en el mismo evento que podría ser el momento de “eliminar” las recompras de deuda hipotecaria.

El Banco Central Europeo informó esta semana que el cuarto trimestre del año pasado los precios de casas en la eurozona habían subido un 5,8 por ciento sobre el año anterior – el nivel de crecimiento más alto desde el 2007.

Indicó que Alemania, Francia y Holanda contabilizaron conjuntamente casi tres cuartas partes del incremento total de precios de viviendas en la eurozona el año pasado.

El aumento de precios y la escasez de casas asequibles han provocado la ira del público hacia los grandes propietarios comerciales en varios países de Europa.  Irlanda impuso un timbre fiscal de 10 por ciento para cualquiera que compre diez viviendas o más en un período de doce meses, como medida para detener la compra masiva de propiedades por parte de inversionistas financieros.

En Alemania, la fusión acordada por €18 millardos entre Vonovia, el mayor propietario residencial del país, y su rival Deutsche Wohnen, ha detonado llamados para la implementación de controles de alquileres y hasta la nacionalización de las empresas.

Los precios de las viviendas también han impulsado la crítica hacia la política monetaria ultra laxa del BCE.  Su presidenta, Christine Lagarde fue interpelada sobre el tema en el parlamento europeo esta semana.

“Los jóvenes y las familias de clase media están siendo forzados a participar en una carrera de ratas, pagando de más en un mercado de viviendas recalentado”, dice Michiel Hoogeveen, un representante holandés euroescéptico en el parlamento europeo.  “Esta es una de las consecuencias de nuestra generosa creación monetaria y política de tasas de interés bajas para mantener a flote a los países débiles de la eurozona”.

En respuesta, Lagarde dijo que “no había señales fuertes de [una] burbuja inmobiliaria crediticia en el área integral del euro”, pero añadió que había “vulnerabilidades de bienes raíces residenciales”, particularmente en algunos países y algunas ciudades.

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