Érase una vez que Blackstone felizmente le habría alquilado una casa. Ahora está dispuesta a vendérsela también. El martes, el mayor inversionista del mundo en propiedades anunció que adquiriría Home Partners of America (HPA) a una valoración de $6 mil millones. HPA tiene en oferta 17.000 viviendas de alquiler en ciudades como Atlanta, Dallas y Seattle.
La diferencia en la estrategia de HPA es que le da al arrendatario la opción de algún día comprar la propiedad. Es posible que esas opciones sean ejecutadas por algunos arrendatarios en partes de Estados Unidos, pero la posibilidad de ser dueños primerizos está cada vez más en peligro.
El mismo día que se anunció la inversión e Blackstone se publicó la noticia de que los precios medios de viviendas en Estados Unidos habían aumentado casi veinticinco por ciento de un año para otro. Las ventas de hogares disminuyeron por cuarto mes consecutivo. La explicación es sencilla: la construcción de viviendas ha sido insuficiente para hacer frente al crecimiento de la población. Uno de los gremios del sector estima que en EEUU hay un déficit de seis millones de viviendas. Los grandes beneficiados de esta falla han sido Blackstone y otros gerentes financieros. Ellos tienen capacidad para cubrir las cuotas iniciales mientras que los estadounidenses comunes no las pueden pagar.
Repentinamente ha surgido una reacción populista contra la prisa de Wall Street por comprar viviendas unifamiliares para ponerlas en alquiler, algo que ha expulsado del mercado a compradores individuales. Blackstone lideró esta estrategia de comprar para alquilar en Estados Unidos después de la crisis financiera. Su unidad de alquileres, Invitation Homes, exhibe un valor empresarial de $30 mil millones. Aun así, el capital institucional es una porción pequeña del mercado de alquiler de viviendas unifamiliares, ya que de los 17 millones de unidades disponibles, 16 millones siguen siendo de empresas gerenciadas por familias.
Y sin embargo las transacciones siguen surgiendo. Los anuncios de plataformas respaldadas por fondos de Wall Street que compran viviendas para alquilarlas son una ocurrencia regular. HPA ha estado respaldada hasta ahora por BlackRock y KKR. La firma de análisis Trepp, describió recientemente los arrendamientos unifamiliares como “resistentes a la recesión”. Sus cifras denotan que los títulos hipotecarios que respaldan esa clase de activos tienen un nivel de incumplimiento menor al uno por ciento.
La gente aspira a adquirir su propia vivienda, pero esto se ha hecho más difícil dado que, según CoreLogic, el costo de alquilar una vivienda unifamiliar aumentó en abril al ritmo más rápido de los últimos quince años.
Los propietarios institucionales afirman que ellos brindan un servicio valioso a los estadounidenses que no desean o no pueden adquirir una vivienda. Eso quizás sea cierto. Pero el resultado de las políticas públicas y las fallas de mercado también las ha llevado a ser empresas rentistas, en ambos sentidos de la palabra.
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