PRECIOS. La inflación se mantendrá en el transcurso del año impulsada por los aumentos en los alquileres. | Foto: Ilustración ETL.

En Estados Unidos el aumento de los alquileres de las viviendas golpea más a las personas de moderados a bajos recursos. En enero de este año, el incremento medio nacional de la renta se ubicó en $1 mil 789, lo que significa una subida de 19,8% interanual, de acuerdo con un informe de Realtor.com presentado el 22 de febrero.

Antes de la pandemia, 25% de los inquilinos destinaban más de 50% de sus ingresos a pagar la renta, ahora ese número ha subido pese a que no hay un dato oficial que lo certifique, aseguró Joseph Leitmann-Santa Cruz, presidente y director ejecutivo de Capital Area Asset Builders (CAAB).

El economista advirtió de efectos para los próximos años, décadas y hasta generaciones, pues explicó que quienes gastan cada vez más en el alquiler tienen menos dinero para destinar a asuntos como la salud, el transporte o simplemente a los ahorros.

PRESUPUESTO. Joseph Leitmann-Santa Cruz recomendó gastar hasta un 30% de los ingresos en el alquiler. | Foto: Cortesía.

A juicio de Leitmann-Santa Cruz hay dos sociedades aisladas. Por una parte hay quienes aprovecharon las bajas tasas de interés durante la pandemia para refinanciar sus hipotecas; y al mismo tiempo otros han usado el valor de una propiedad inicial para comprar una segunda vivienda para ser alquilada. Sin embargo, otro sector de la población no ha podido adquirir una casa y se ven afectados por la subida de precios de los alquileres.

La brecha se amplió: “En las siguientes décadas continuaremos viendo cómo aquellos que tuvieron que pagar un alquiler tendrán menos posibilidad de poder comprar una casa más adelante”, dijo el economista. Eso, a largo plazo, alejará aún más cumplir el “sueño americano”.

Cuanto más gastan las personas en el alquiler mayor es la inflación, pues un aproximado de 30% de ese índice es derivado del gasto de vivienda, destacó Leitmann-Santa Cruz.

Según economistas lleva de nueve a doce meses para que se refleje en la inflación los incrementos de la vivienda. Por eso, aunque se vea una disminución de otros componentes del índice de precios, en los siguientes dos a cuatro trimestres el gasto en las rentas mantendrán alta la inflación; hasta al menos 2023.

Comprar versus alquilar

En promedio los alquileres de viviendas tipo estudio subieron $256, lo que significa un incremento de 21%; las de un dormitorio $266, un 19,2%; y las de dos habitaciones $323, 19,2% más.

De acuerdo con el informe de Realtor.com, comprar una vivienda inicial fue más asequible que alquilar en 26 de las 50 áreas metropolitanas más grandes del país. En esos mercados, el pago mensual para adquirir una casa fue 20,6% menos que un alquiler, lo que se traduce en un ahorro de $323 al mes.

En la mitad de las principales áreas metropolitanas, costó menos por mes comprar que alquilar, pero al mismo tiempo las ciudades tecnológicas favorecieron el alquiler sobre la compra.

Comprar una vivienda resultó mejor que alquilar en ciudades como Birmingham, Cleveland y Pittsburgh, donde las personas ahorraron mensualmente unos $533, $516 y $585, respectivamente, en comparación con pagar las rentas. Sin embargo, aunque hay inquilinos en transición a comprar una casa, y vean un ahorro en los pagos mensuales, la realidad es que el mercado experimenta una crisis de asequibilidad. Las tasas de hipotecas comenzaron a subir y se acercan al 4%.

COSTO. El precio promedio de venta de una casa aumentó casi un 17% en 2021. | Foto: Pexels.

Al cierre de esta nota, según datos disponibles de Freddie Mac, el promedio de tasa fija a 30 años se disparó a 3,92% con una media de 0,8 puntos la semana pasada. Un punto es una tarifa pagada a un prestamista equivalente al 1% del monto del préstamo. Se suma a la tasa de interés. Una semana antes era de 3,69% y hace un año de 2,81%.

Según los datos publicados el 17 de febrero, el promedio de tasa fija a 15 años saltó a 3,15% con una media de 0,8 puntos. Estaba en 2,93% una semana antes y 2,21% hace un año. 

Florida, donde aumenta más el alquiler

En Miami, Florida, se observó el aumento más rápido de los alquileres en enero, con un incremento de 52,4% interanual, eso significa un pago mensual promedio de $2 mil 895.

El ranking es seguido por áreas metropolitanas como Tampa, Orlando y Jacksonville, en Florida; San Diego, en California; Austin, en Texas; Las Vegas, en Nevada; Phoenix, en Arizona; Memphis, en Tennessee, y Riverside, también en California, donde la media de los alquileres subió por encima de 25% en comparación con hace un año, reseñó Realtor.com en su informe.

En Tampa los alquileres aumentaron un 37,5% y en Orlando un 34,8%, con pagos en promedio de $2 mil 070 y de $1 mil 820 al mes, respectivamente.

PRECIOS. Mabel Peña, agente de bienes raíces, dijo que los aumentos en Miami van desde $600 hasta $1 mil. | Foto: Cortesía.

El drástico incremento en Florida fue confirmado a El Tiempo Latino por Mabel Peña, agente de bienes raíces de Synergy Realty Advisors. 

“Acorde con lo que estamos viviendo ahora mismo, Miami oficialmente sobrepasó a Los Ángeles y a Nueva York como una de las ciudades más caras en alquiler. La renta ha subido un 50% en comparación con el año pasado”, dijo Peña.

Resaltó que el alquiler no tiene sentido al comparar lo que ganan los residentes. “A una persona en un apartamento le han subido hasta $1 mil la renta, de $600 en adelante. Eso es mucho. Es un número muy drástico. La gente se está quejando, pero al final o lo pagas o te vas”.

Para este año Peña no cree que se estabilicen los precios. Explicó que hay mudanzas hacia Florida porque se pagan menos impuestos, en comparación con otros estados, y el clima es mejor.

Los inquilinos resisten

La agente de bienes raíces reconoció que en los últimos dos meses la han llamado unos 15 clientes preguntando si son legales los desalojos y qué pueden hacer. Pero, al mismo tiempo, las condiciones suelen ser distintas de un hogar a otro.

Trascendió que 82% de los inquilinos no han dejado de pagar sus alquileres en los últimos 12 meses, de acuerdo con la encuesta Avail de Realtor.com, presentada el 15 de febrero. El porcentaje es un incremento importante al compararlo con el 57% de septiembre de 2021.

Además, un 77% de los inquilinos encuestados aseguró que pagará el alquiler durante los próximos tres meses, mientras que en septiembre pasado solo 38% lo podía afirmar. Al otro lado, 61% de los propietarios sostuvo que prevén incrementar la renta en al menos una de sus propiedades en los siguientes 12 meses.

Los incrementos más comunes rondan entre el 5% y el 10%. El sondeo Avail se realizó en enero e incluyó a 2 mil 163 inquilinos y a 1 mil 156 propietarios.

La encuesta también arrojó que solo 51% de los inquilinos y el 71% de los propietarios conocen los programas de alivio de emergencia sobre el alquiler; y únicamente 21% de los arrendatarios que saben de los programas cree ser elegible para recibir ayuda.

Inventario de viviendas

La demanda de alquileres va en aumento. A medida que avanza la pandemia, los adultos jóvenes que se habían refugiado con sus padres comienzan a mudarse; personas que tenían compañeros de cuarto ahora quieren vivir solos; y las parejas que se separaron o se divorciaron necesitan cada uno un espacio propio.

Al mismo tiempo, la disponibilidad de nuevos alquileres se ha estancado. Las interrupciones de las cadenas de suministro, combinadas con la escasez de trabajadores y materiales, han provocado retrasos generalizados en la construcción de viviendas.

Sebastian Martinez, agente de bienes raíces de Compass, aseguró que la falta de viviendas en alquiler ha influido en el aumento de la renta. Él trabaja en el DMV junto con su esposa, Angela Vargas, y aseguró que los incrementos rondan un 16% en promedio.

“La gente lo está pagando, parte de que el precio suba es porque hay un mercado dispuesto a pagar. El precio nunca lo pone el vendedor, es el mercado. Esto es sin precedente, nunca lo habíamos visto”, dijo Martinez a El Tiempo Latino.

Señaló que la construcción se ha retrasado por falta de materiales, lo cual creó un embudo. “Si no hay inventario los alquileres van a subir. Ahora no se ve mejoría del mercado”. Desde su experiencia, destacó que muchas propiedades son adquiridas por inversionistas no para rentar, sino para vender más caro a futuro.

Vargas, también agente de bienes raíces de Compass, acotó que el aumento de alquileres en el DMV se registra de igual forma en la capital y en ciudades de Maryland y Virginia más alejadas.

Explicó que si por una vivienda aplican 10 potenciales inquilinos, se llevará el contrato quien pague más. “No es justo, pero están en una situación de sobrevivencia”, expresó.

Competitividad en las ventas

El mercado inmobiliario se ha vuelto altamente competitivo durante la pandemia. El precio promedio de venta de una casa aumentó casi un 17% en 2021 a un récord de $346 mil 900, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

Pero a medida que los ricos adquirieron segundas casas y propiedades de inversión, la vivienda está cada vez más fuera del alcance de muchos otros, reseñó The Washington Post.

Se calcula que casi 1 millón de inquilinos estadounidenses quedaron fuera del mercado de venta de viviendas el año pasado, debido al aumento de los precios y la competencia de las ofertas en efectivo.

Como resultado, el sector de compradores de vivienda por primera vez ha disminuido a un mínimo de ocho años, lo que significa que más personas están alquilando por más tiempo de lo previsto. Eso les ha dado a los propietarios y a las empresas un amplio margen para aumentar los alquileres.

Inquilinos en apuros, ¿qué hacer?

Joseph Leitmann-Santa Cruz aconsejó que las personas no destinen más de 30% de sus presupuestos mensuales al pago del alquiler o hipoteca. Sin embargo, si esto escapa de sus manos hay otras cosas que se deben analizar.

Lo que puede ser controlado se debe considerar, sugirió el economista. En primer lugar analizar qué es una necesidad de algo que se quiere. Se debe priorizar la sobrevivencia y la salud de la familia y buscar los gastos que se pueden recortar.

Al comienzo de la pandemia, hubo ciudades, estados y empresas que establecieron límites a los aumentos de alquiler y, en algunos casos, congelaron los precios por completo. Pero mientras expiran esas medidas, hay inquilinos que ven ajustes correspondientes a los últimos dos años.

Por eso en segundo lugar hay que educarse sobre los servicios de ayuda sobre el alquiler disponibles. Generalmente los programas son auspiciados por gobiernos u organizaciones locales, varían de una jurisdicción a otra.