Las lagunas en la supervisión de los proveedores privados de viviendas asequibles en el Condado de Arlington salieron a la luz durante una lucha de cuatro años para mejorar las condiciones de vida en un solo edificio. El Condado sigue luchando por aplicar las lecciones aprendidas.
Fueron necesarios casi dos años de incansable lucha por parte de inquilinos y activistas de los inquilinos para obtener una respuesta sistémica a las deficientes condiciones de las viviendas, como el moho y la presencia constante de ratones, en los apartamentos Serrano, un complejo de dos edificios y 280 unidades construido originalmente en la década de 1960.
El complejo es propiedad de AHC, Inc., un proveedor de viviendas asequibles sin fines de lucro con una importante cartera en Arlington. La organización es propietaria de más de 3 mil 300 unidades, aproximadamente un tercio del total del condado, y lleva trabajando allí desde mediados de los años setenta. Desde entonces, la organización sin ánimo de lucro ha expandido sus actividades a otros lugares de la región, con propiedades en D.C., el Condado de Fairfax, el Condado de Montgomery y Baltimore.
Arlington no cuenta con una autoridad pública de vivienda. Depende de un puñado de organizaciones sin fines de lucro, como AHC, y de empresas con ánimo de lucro que conservan, desarrollan y mantienen viviendas asequibles. De los aproximadamente 11 mil apartamentos "asequibles comprometidos" de Arlington, dos tercios son propiedad de organizaciones sin fines de lucro.
Los problemas de mantenimiento y la falta de confianza descubiertos en los apartamentos Serrano en 2021 fueron particularmente graves y ocuparon los titulares de las noticias (ARLnow informó por primera vez de la historia). Algunos defensores dicen que las necesidades de mantenimiento de una propiedad que envejecía se vieron agravadas por lo que describen como una actitud desdeñosa hacia las preocupaciones de los inquilinos por parte de la entonces dirección de AHC.
"Parecía como si dijeran: 'Bueno, siempre va a haber problemas de mantenimiento. Siempre habrá gente descontenta, ¿cuál es el problema?", dice Kellen MacBeth, presidente de la Comisión de Vivienda del condado. "Así no es como debe actuar una organización sin ánimo de lucro".
Desde entonces, AHC ha introducido cambios significativos en su dirección y afirma estar trabajando para "centrarse más en los residentes".
Pero para algunos inquilinos y defensores, la experiencia puso de manifiesto las pocas vías que tiene el condado para obligar a los socios privados a mantener unas condiciones de habitabilidad en las viviendas asequibles. Y creen que los mismos problemas están presentes en toda la cartera de viviendas asequibles de Arlington, en particular en otros edificios gestionados por AHC.
"También dicen que las cosas han mejorado. Y me gustaría decirle que tiene que venir y verlo por sí mismo, llamar a sus puertas y comprobar las condiciones en las que estamos viviendo y nuestros hijos también", dijo un residente de Serrano a través de un traductor en una reunión pública el mes pasado.
Señalan que la prisa del condado por crear más unidades asequibles que se necesitan desesperadamente -una propuesta costosa en el mercado inmobiliario local al rojo vivo- a menudo se centra en propiedades envejecidas, que son más propensas a problemas de mantenimiento y desafíos de gestión.
Y dicen que encontrar la manera de evitar futuros fallos de supervisión es esencial, no sólo para los inquilinos actuales, sino también para los futuros, ya que el condado busca alcanzar objetivos ambiciosos para la preservación y creación de unidades asequibles.
"[El condado] quiere ayudar, tener viviendas asequibles", dice Janeth Valenzuela, quien ha estado trabajando con inquilinos en el Serrano desde 2019 y también es fundadora de la Asociación de Padres Hispanos de las Escuelas de Arlington. "Pero la pregunta aquí es, ¿quién está supervisando esto? Cuál es la rendición de cuentas por el dinero que [están] dando a estas organizaciones? Esa es mi pregunta".
Intentando seguir el ritmo del mercado inmobiliario
La vivienda asequible es una necesidad urgente en toda la región de D.C. Según un informe del Urban Institute de 2019, para evitar que los elevados costos y la escasez de vivienda perjudiquen la competitividad económica general de la zona, se deben agregar al menos 374 mil unidades asequibles más para 2030.
Arlington es una de las jurisdicciones locales que ha tenido al menos cierto éxito a la hora de afrontar ese reto. El condado ha aumentado rápidamente su oferta de unidades asequibles, aumentando su total en casi un 30% entre los años fiscales 2020 y 2022. Ese ritmo continuará o se acelerará si el condado se atiene a su ambicioso objetivo de garantizar que el 17,7% de su parque de viviendas sea asequible para las personas que ganan en o por debajo del 60% de la mediana del área para 2040, un estimado de 15 mil 800 unidades asequibles.
Pero este reciente éxito se produce tras décadas de grave pérdida de viviendas asequibles. Según un informe de la Alianza de Vivienda Asequible del Norte de Virginia, entre 2000 y 2009 el condado perdió más del 20% de sus apartamentos asequibles a precio de mercado. La Junta del Condado sentía esa presión en 2014, cuando aprobó un préstamo de $16,5 millones para ayudar a AHC a comprar el complejo Serrano.
"Necesitamos... hacer tantas unidades de vivienda comprometidas y asequibles como podamos, tan rápido como podamos y por el menor dinero posible", dijo Libby Garvey, miembro de la Junta del Condado, durante el debate sobre la aprobación del préstamo. Señaló los objetivos de la zona de Columbia Pike y su preocupación por que el condado no los alcanzara.
En el momento de la aprobación del préstamo, la junta debatió una de las disyuntivas a las que se enfrentan las localidades a la hora de crear viviendas asequibles: si destinar los limitados fondos a crear más unidades asequibles a precios más altos, o utilizar el dinero para crear menos unidades que podrían servir a personas con ingresos mucho más bajos. En el proyecto Serrano, se impuso la primera opción: en última instancia, la propuesta de conservar casi 200 viviendas asequibles, incluso a precios más elevados (asequibles para hogares con ingresos entre el 60% y el 80% de la renta media de la zona), era demasiado atractiva para que la junta la dejara pasar, sobre todo teniendo en cuenta las presiones urbanísticas a lo largo de Columbia Pike.
Los préstamos a bajo costo del Fondo de Inversión en Vivienda Asequible (AHIF), como el que ayudó a financiar la compra de Serrano, son una de las principales herramientas de Arlington para incentivar la creación y conservación de viviendas asequibles. El condado ha aprobado más de 120 préstamos de este tipo, con unos $457 millones prestados (y unos $150 millones reembolsados), según una reciente presentación del presupuesto.
Últimamente, Arlington ha recibido un impulso inesperado del gigante empresarial Amazon, que ha prometido $992 millones en préstamos y subvenciones para aumentar el número de viviendas asequibles en la región de Washington, D.C., a medida que sus empleados, muy bien pagados, llegan (lentamente) al nuevo campus de la empresa en el condado y buscan vivienda en las cercanías. Parte de ese dinero ya ha ayudado a financiar la compra y conservación de varias grandes propiedades envejecidas en Arlington.
Hay razones estructurales por las que a menudo se destina dinero a convertir edificios viejos en viviendas asequibles. Es más barato que construir nuevos edificios, al menos a corto plazo. La nueva construcción de un rascacielos puede costar hasta $400 mil por unidad, según las estimaciones de un experto. Esto es mucho más de lo que AHC y el personal del condado estimaron que costaría construir el complejo Serrano de 280 unidades en el momento de la compra: $222 mil.
A medida que sube el precio de la tierra, los complejos más antiguos como el Serrano experimentan grandes subidas de los alquileres o son comprados, derribados y sustituidos por lujosos rascacielos. Y, dado que la mayoría de las zonas de la región de Washington D.C. ya están muy urbanizadas, la pérdida de viviendas asequibles al precio del mercado por la subida vertiginosa de los precios a menudo significa que esas viviendas simplemente desaparecen, afirma Peter Tatian, investigador principal del Metropolitan Housing and Community Center del Urban Institute.
"A menudo es imposible sustituirlas directamente", explica. "Por eso es tan importante la conservación". La conservación de edificios antiguos como viviendas asequibles también puede ayudar a evitar el desplazamiento de las personas que ya viven allí.
Pero una vez que se ha cerrado un acuerdo de promoción y los apartamentos de un edificio antiguo se conservan como viviendas asequibles, los gobiernos y los propietarios se enfrentan a un nuevo reto con nuevos costos: mantener esos edificios antiguos.
El mantenimiento de los inmuebles antiguos -en particular, encontrar el dinero para hacerlo- es "un tema de conversación constante", dice Tatian, en la comunidad local y nacional de la vivienda asequible.
"El alquiler es muy bajo, obviamente, porque la gente que vive allí... no puede permitirse pagar más", afirma. "Es el problema de quién va a pagar todas esas renovaciones y mejoras de calidad".
Las inspecciones detectan problemas en otras propiedades
El complejo de Serrano es único por el nivel de escrutinio y protesta pública que ha suscitado en los últimos años, pero no es la única propiedad de AHC sobre la que los inquilinos y defensores han expresado su preocupación.
"Otros inmuebles están en las mismas o peores condiciones", afirma Valenzuela. "El único problema es que la gente tiene miedo de decirlo".
Saúl Reyes, que dirige BU-GATA, la única organización de defensa de los inquilinos del condado, está de acuerdo.
"Llevamos existiendo desde 1992. Hemos comunicado los problemas", dice. "Esta no es la única comunidad de apartamentos que han tenido problemas [con] problemas de plagas, mantenimiento y personal de gestión irrespetuoso que sería grosero con los residentes."
Elder Julio Basurto, antiguo residente de Serrano y fundador de Juntos en Justicia, un grupo de defensa que se organiza con comunidades vulnerables, trabajó con Valenzuela para organizar a los residentes del complejo. Desde entonces, ha empezado a defender a los residentes de otras viviendas asequibles de Arlington, como Gates of Ballston, un complejo de 465 unidades que data de la década de 1940. También es propiedad de AHC.
"Los inquilinos [de Gates of Ballston] denunciaban la presencia de moho por todas las paredes, moho en las camas, ratones y ratas", explica Basurto. En diciembre de 2021 hizo una presentación sobre los derechos de los inquilinos en una iglesia latina local y organizó varias reuniones de seguimiento con los residentes de Gates of Ballston ese mes y a principios de 2022. "Informaban de todas estas cosas que estaban pasando y decían que la administración no respondía".
Aunque las condiciones del complejo Serrano han mejorado, los inquilinos y los defensores siguen denunciando problemas. En una reciente reunión de la Comisión de Vivienda del Condado, varias personas compartieron sus preocupaciones sobre los cortes de agua y calefacción mal gestionados -interrupciones que son el resultado de arreglos en los sistemas del edificio- y problemas con los cortes del ascensor, el control de plagas y la grosería o amenazas del personal de gestión de la propiedad.
La preocupación por las condiciones de las viviendas de AHC no es nueva para Macbeth, presidente de la Comisión de Vivienda, que lleva varios años participando en las comisiones de Vivienda e Inquilinos y Arrendadores del condado. (Ambas son comisiones consultivas voluntarias formadas por ciudadanos nombrados por la Junta del Condado).
MacBeth afirma que la mayoría de las quejas de inquilinos sobre viviendas subvencionadas que ha escuchado durante sus más de cinco años de servicio han sido sobre propiedades de AHC. En cierto modo, esto no es sorprendente, teniendo en cuenta que la organización sin ánimo de lucro gestiona un mayor número de unidades y tiene más propiedades envejecidas que otros propietarios. Pero antes de que los problemas en el Serrano recibió la comunidad pesada y escrutinio de los medios en 2021, MacBeth dice que vio un nivel de desinterés de la antigua dirección de AHC para responder a los problemas.
"AHC se ha enfrentado a algunos retos culturales, y creo que los están afrontando", afirma. "Han estado intentando reorientarse hacia algo así como: 'Tenemos que asegurarnos de que cada uno de nuestros residentes sea feliz y esté lo más seguro posible en su casa'".
Hay evidencias de que esos "retos culturales" pueden haber afectado a otros edificios. A raíz de la saga de Serrano, Valenzuela, Basurto y Reyes presionaron para que el Condado de Arlington llevara a cabo inspecciones de las normas de calidad de la vivienda de otros seis inmuebles asequibles en proceso de envejecimiento. Tres son propiedad de AHC: Harvey Hall, Arbor Heights (ambas propiedades vecinas de Serrano) y Gates of Ballston. Esas inspecciones se llevaron a cabo en 2022, aproximadamente un año después de que el CEO de AHC se retirara en medio del escándalo en el Serrano.
Mientras que las 65 unidades inspeccionadas en Harvey Hall pasaron en el primer intento, sólo el 46% pasó en Arbor Heights, y sólo el 29% pasó en Gates of Ballston, según los números proporcionados por el Condado de Arlington. (Otra propiedad, Buckingham Villages, también tuvo problemas con las inspecciones, con una tasa de aprobación del 34%. Buckingham es un complejo histórico de apartamentos de estilo jardín propiedad de Telesis, una corporación B con fines de lucro. Las dos últimas propiedades inspeccionadas por el condado pertenecen a Arlington Partnership for Affordable Housing y, según una declaración en el sitio web de la organización sin ánimo de lucro, tuvieron un índice de aprobados del 91%).
Un portavoz del Condado dijo que todas las unidades pasaron la reinspección dentro de los 30 días, y señaló que las unidades pueden fallar si cualquier elemento de la larga lista de inspección es un problema. Eso incluye cosas como el desgaste general del calafateado de la bañera o armarios dañados, detectores de humo sin pilas, o cerraduras adicionales o cableado por satélite añadido por un residente.
Las inspecciones se retrasaron por una ola de COVID-19 a principios de 2022, que, según Valenzuela y Basurto, dio a los propietarios una ventana para hacer reparaciones de última hora. Según ellos, algunos residentes, dijeron que los administradores de la propiedad de repente hicieron arreglos que ellos habían estado solicitando durante años.
Según Basurto, algunas cosas sí se arreglaron, como un problema de moho tan grave que se había apoderado de las camas en las que dormía una familia, incluidos dos niños, que salió a la luz a finales de 2021. Recuerda una llamada de la familia, agradeciéndole su ayuda con un problema que llevaban años intentando solucionar.
"Me dije: ‘uf, ha tenido que pasar todo esto para que esta familia, esta familia trabajadora, inmigrante, tenga un lugar decente donde vivir’", dice.
Pero Basurto no cree que las inspecciones puntuales lo detecten todo. Después de escuchar las preocupaciones de múltiples inquilinos en Gates of Ballston, visitó un apartamento en septiembre de 2022 que, según él, debería haber estado en la lista de inspecciones y reparaciones del condado.
"Los residentes me llamaron reportando múltiples ratas muertas y moho en un gran agujero debajo de los gabinetes de la cocina que un técnico privado no pudo arreglar. Me los remitió a mí. Encontré dos grandes agujeros podridos y llenos de moho debajo de la cocina", explica.
A raíz de la crisis del Serrano, Arlington ha aumentado el volumen de unidades asequibles comprometidas que inspecciona cada año, pasando de solo el 5% de la cartera -lo que significa que algunas unidades solo serían inspeccionadas una vez cada 10 años- a más del 20% entre 2021 y 2023.
El director general de AHC, Paul Bernard, quien se puso al frente de la organización hace aproximadamente un año, dijo que se comprometía a solucionar a tiempo cualquier problema que surgiera en las viviendas asequibles de la organización. Dijo que no tenía conocimiento de ningún problema importante en la actualidad, y señaló a las fallas en la comunicación entre los inquilinos, los defensores, y AHC como una posible razón para la desconexión.
"No he recibido la información [quejas sobre otras propiedades aparte del Serrano] que usted está poniendo delante de mí ahora, que hay estas preocupaciones generalizadas con los residentes o inquilinos en torno a las malas condiciones en las propiedades fuera de la Serrano", dijo en una entrevista con WAMU / DCist. "No he recibido esa información ni de los defensores ni de los residentes ni de o de mi administración de la propiedad".
Bernard dijo que se reunió por última vez con los defensores de los inquilinos en noviembre, y que creía que la organización había resuelto todos los problemas anteriores a través de su cartera que habían traído a su atención, incluyendo en relación con el estacionamiento y control de plagas.
Dijo que la organización sin ánimo de lucro está haciendo algunos cambios en su enfoque de gestión de activos, implementando inspecciones periódicas apartamento por apartamento para todas sus propiedades.
"Cuando llegué [a AHC], sabía que tenía que hacer frente a los problemas en torno a la gestión de activos", dijo Bernard en una reunión pública de marzo con la Comisión de Vivienda. "Estamos reconstruyendo todo eso y poniendo en marcha estructuras y sistemas".
Esas inspecciones, dice Bernard, permiten al personal de AHC ver el estado físico de los apartamentos y también preguntar a los inquilinos sobre su experiencia viviendo allí.
"Vamos a implementar esa norma en términos de lo que hacemos, para que tengamos dos pares de ojos mirando las propiedades y viendo las condiciones", el personal de AHC y su administrador de propiedades contratado, dijo a WAMU/DCist en una entrevista.
AHC completó recientemente esa ronda de inspecciones en el Serrano. Bernard dijo a la Comisión de Vivienda en marzo que el personal encontró la mayoría de los apartamentos en buen estado, pero reconoció que 20-30 unidades en los pisos inferiores "necesitan algo de atención" para mejorar la ventilación y solucionar problemas relacionados con la humedad, manchas, y la reparación de baldosas. Bernard dijo que el control de plagas había "mejorado", pero "sigue siendo un foco de atención", sobre todo en ciertos "puntos calientes de los que realmente tenemos que ocuparnos".
Presiones financieras
Algunos activistas creen que lo que describen como el historial de abandono de AHC en Serrano y otras propiedades se debe a las enormes presiones financieras para desarrollar nuevas propiedades, lo que, en su opinión, ha desviado la atención de la organización sin fines de lucro y, en cierta medida, del condado.
"Hay que seguir generando nuevo y nuevo y nuevo. Quiero decir, en última instancia, renovar el Serrano - que no es un generador de dinero, ¿verdad?", Dice Rev. Ashley Goff, un líder del clero con Virginians Organized for Interfaith Community Engagement (VOICE), que ayudó con la respuesta inicial a las condiciones en el Serrano. "Entonces, ¿cómo se aumenta el resultado final? Haciendo más unidades".
Según los documentos presentados a Hacienda, la principal fuente de ingresos de AHC -más del 90% en los últimos años- procede de los "servicios del programa": una combinación de alquileres, tasas de urbanización y otras fuentes.
Bernard refutó la idea de que el modelo de negocio de AHC se base en el aumento del número de unidades en la cartera de la organización sin fines de lucro. Dijo que aumentar el número de unidades que posee AHC tiene más que ver con la misión de la organización que con su cuenta de resultados.
"La ampliación es secundaria. Dirigir bien el negocio es primordial", afirmó. "Así que si tengo bienes inmuebles que están funcionando, entonces podríamos quedarnos en el número de unidades que sea [y no seguir expandiéndonos]".
La organización sin fines de lucro no tenía problemas financieros en los años previos a la crisis de Serrano. Para el año más reciente disponible, 2019 -el año en que comenzaron las preocupaciones de los inquilinos- AHC reportó ganancias netas de más de $ 4,5 millones en todas sus propiedades, frente a $ 2,4 millones y $ 3,3 millones en los dos años anteriores. Los formularios más recientes aún no han sido publicados por el IRS.
En cuanto a las cifras de beneficios anteriores, Bernard las calificó de "cifras sólidas", pero dijo que la organización no vería cifras similares este año. "Son años de éxito", afirma. "Desde luego, no van a representar lo presupuestado para 2023, porque la actividad de desarrollo se ha reducido".
En los "años de éxito", dijo Bernard, AHC reinvierte sus beneficios en sus propiedades, sobre todo en las más antiguas, como el Serrano, cuyos gastos suelen ser más elevados.
Los antiguos ejecutivos de AHC disfrutaron de los beneficios del éxito financiero de la organización hasta que la crisis de Serrano llevó a una sacudida de liderazgo. Los formularios de impuestos presentados por AHC para 2019 indican que el ex CEO Walter Webdale ganó un salario de $ 382 mil 213 ese año, más $ 89 mil 461 en otras compensaciones.
Otros cuatro miembros del equipo de liderazgo también recibieron salarios de más de $200 mil, más decenas de miles cada uno en compensación adicional. Entre ellos se encontraba el director de la rama de gestión de propiedades con fines de lucro de AHC, que la organización sin fines de lucro sustituyó en Serrano y otras propiedades después de que salieran a la luz los problemas del Serrano. En total, los salarios de los ejecutivos de AHC representaron poco más del 10% de los gastos de la organización en 2019.
Problemas de gestión
Durante la crisis del Serrano, MacBeth también observó problemas más generales de organización. Cuando salieron a la luz las condiciones de vida en Serrano, la AHC animó a los defensores de los inquilinos a dirigirse a la dirección sin fines de lucro para plantear sus problemas. Según MacBeth, se trataba de un parche útil, pero que ponía de manifiesto problemas organizacionales de mayor envergadura.
"Eso significa que tus procesos no funcionan. Significa que la cadena de mando no funciona correctamente si, para resolver un problema, hay que acudir al jefe de la organización", afirmó. "Los residentes deberían poder acudir al personal de primera línea, plantear un problema y sentirse razonablemente seguros de que se va a resolver a tiempo".
"Tenemos que hacerles de niñera", dice Basurto sobre su trabajo y el de otros activistas. "¿No tienen sistemas, no tienen una dirección que se ocupe de esto? ¿No tienen procedimientos? ¿Protocolos?"
Bernard, quien dice que también ha compartido su teléfono móvil personal con los defensores de los inquilinos, afirma que la decisión se debe al deseo de tener "líneas de comunicación abiertas" para abordar los problemas. También afirma que AHC cuenta con dos empleados de servicios a residentes in situ en el Serrano, y cree que proporcionan un canal adicional para que los residentes planteen sus preocupaciones, "pero hay que aprovechar [esas piezas]", señala.
Antes de la crisis del Serrano, la mayoría de las propiedades de AHC eran gestionadas por AHC Management, la rama de gestión de propiedades con fines de lucro de la empresa, ya desaparecida. Desde febrero de 2021, el complejo Serrano está gestionado por Drucker + Falk, y la organización sin fines de lucro ha contratado a un total de tres empresas de gestión diferentes para administrar sus propiedades en Arlington.
Basurto no está convencido de que haya habido un gran cambio.
"Vi que los mismos empleados que trabajaban para AHC Management trabajaban ahora para Drucker + Falk", dice. "Así que, ya sabes, tienes los mismos problemas, sólo que con un nuevo uniforme".
Bernard ve la gestión inmobiliaria por terceros como una capa adicional de "supervisión" y "objetividad." Pero en respuesta a una pregunta sobre el cruce entre los antiguos empleados de AHC Management y las nuevas empresas de gestión de la propiedad, dijo que está atento a rechazar partes de la antigua cultura de la organización.
"A medida que he ido entrando, he sido muy deliberado a la hora de articular cuáles son mis expectativas. Y a mí me corresponde exigir responsabilidades", afirma. "Cuando surgen problemas de este tipo porque los antiguos intentan infiltrarse y pisar lo que intentamos hacer que es nuevo, se solucionan, se gestionan".
MacBeth considera que la marcha de Webdale y la llegada de Bernard y otros nuevos miembros de la cúpula directiva en marzo de 2022 fueron "realmente importantes", una señal de que la organización sin fines de lucro podría cambiar de rumbo. Recuerda que le sorprendió que los antiguos dirigentes de AHC en reuniones en plena crisis de Serrano "básicamente dijeran públicamente que lo único que se comprometerían a hacer es lo que se les exigiera legalmente."
"Era como: 'Creo que ustedes han perdido de vista quiénes son como organización'", dice. "No se trata de negocios. No se trata de la ley. Se trata de ayudar a la gente. Esa debería ser la razón de ser de la organización. Y si tu liderazgo no está poniendo eso en primer lugar, entonces necesitas un nuevo liderazgo".
Hay indicios de que AHC está tratando de mejorar, instituyendo cursos de formación sobre traumas para el personal de AHC y el personal de gestión de la propiedad, y poniendo en marcha un proceso de planificación estratégica destinado a hacer que la organización esté más "centrada en el residente".
"La idea es que hay que empezar por los residentes, por sus necesidades, por las personas y luego construir en torno a ellas, en lugar de empezar por 'cómo puedo financiar el edificio y luego poner a la gente en él'", dice Bernard.
Su filosofía consiste en ver la vivienda asequible como un trampolín para ampliar las oportunidades económicas y la movilidad social de los residentes.
Pero el cambio organizativo no se produce de la noche a la mañana.
"Ese mensaje tiene que llegar a todas las personas", afirma MacBeth. "Y no sólo dentro de AHC, sino también en las empresas de gestión con las que hacen negocios".
Bernard reconoce que siempre hay más trabajo por hacer.
"Siempre me siento presionado porque creo que aún no lo hemos conseguido", afirma. "No estoy seguro de si alguna vez seremos capaces de hacer lo suficiente. Y cargo con eso".
Pocas maneras de exigir responsabilidades a las organizaciones
Reyes, de BU-GATA, afirma que el panorama de la vivienda asequible en Arlington está empezando a cambiar, y que cada vez son más las empresas privadas que participan en proyectos de conservación de viviendas asequibles. En su opinión, el aumento de la competencia podría ser positivo. Pero aún está por ver cómo gestionan las empresas privadas las presiones específicas de la vivienda asequible.
Basurto y Valenzuela señalan que también han oído preocupaciones de inquilinos de viviendas asequibles propiedad de entidades distintas de AHC, aunque hasta ahora ninguna ha llegado al nivel de los problemas del Serrano. Por ejemplo, los residentes de Parc Rosslyn (propiedad de la organización sin fines de lucro llamada Arlington Partnership for Affordable Housing) denunciaron en una reciente reunión de la Junta del Condado la práctica de obligar a los residentes de viviendas asequibles a aparcar en la planta más baja del garaje, lejos de las plazas de estacionamiento de los residentes que pagan tarifas de mercado.
La situación en el Serrano puso de manifiesto las lagunas en la supervisión por parte del condado de las viviendas asequibles comprometidas y puso en duda cuántas herramientas tiene el gobierno del condado para evitar que se produzcan situaciones similares.
Goff y Marjorie Green, ambos activistas de VOICE, dicen que creen que el personal del condado y los miembros de la Junta del Condado siempre han asumido las buenas intenciones de AHC como socio. La necesidad de trazar una línea dura con AHC, dijeron, parecía venir como un shock.
"De repente, se enfrentaron a la realidad de que no estaban responsabilizando a estos socios, y no sabían exactamente cómo hacerlo", afirma Green.
Antes de la crisis de Serrano, MacBeth dice que el condado no se planteaba un papel más amplio de supervisión de las viviendas asequibles.
"Estaban mucho más centrados en: 'OK, ¿cómo reservamos el siguiente edificio [para vivienda asequible] o cómo conseguimos que se apruebe el siguiente proyecto de desarrollo de vivienda asequible?", dice.
Ahora, el gobierno del condado considera que su papel es el de convocar y servir de recurso tanto a los propietarios como a los residentes. El personal del Condado y las comisiones ciudadanas actuaron esencialmente como mediadores entre AHC y los inquilinos durante el punto álgido de los problemas de Serrano, y a veces siguen desempeñando ese papel.
"Lo ideal sería que residentes y propietarios colaboraran para resolver los problemas que surjan", afirma Anne Venezia, directora de vivienda de Arlington. "Si se necesita una intervención adicional, el condado está contento y dispuesto a desempeñar ese papel para intervenir e intentar facilitar la conversación y la resolución".
Venezia da crédito a los propietarios de viviendas asequibles por estar dispuestos a trabajar en los problemas, incluso, dice, en el caso de los Serrano. Le preocupa que a veces se rompan los canales de comunicación entre residentes y propietarios.
"Lo que nos encontramos más a menudo es que, al hablar con un propietario [sobre un problema], éste nos dice: 'No estaba al tanto, no sabía que lo que está en blanco era una preocupación o un problema. Permítame que envíe a alguien hoy mismo para que podamos hacer un seguimiento'", explica.
"Y luego hablamos con la persona que nos planteó el problema y nos dice: 'Ah, sí, en realidad nunca llamé al propietario. Os llamé directamente a vosotros'. Así que nos estamos dando cuenta de que la comunicación, una comunicación sólida, ayuda mucho a llegar a una resolución rápida o más rápida".
Green, el defensor de VOICE, dice que algunos inquilinos no siempre han obtenido resultados de llamar al Centro de Información de Vivienda del Condado en el pasado, que es donde el condado generalmente ha enviado a los residentes con disputas con los propietarios.
"Lo que recibían los inquilinos hace un par de años era: 'Bueno, ¿has hablado con la oficina de administración? ¿No has obtenido ninguna respuesta satisfactoria? ¿Has pasado al siguiente nivel? ¿Sabes cuál es el siguiente nivel?".
Pero aparte de facilitar las conversaciones y la comunicación, el condado tiene pocos mecanismos concretos de ejecución para exigir cambios a los propietarios; en el caso del Serrano, a su socio sin fines de lucro de toda la vida. (AHC tenía unos 88 millones de dólares de capital de préstamo pendiente con el Condado de Arlington en 2021, según documentos de auditoría).
Es un problema que ni siquiera el gobierno federal ha resuelto. Aunque el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano exige y lleva a cabo inspecciones de calidad de las viviendas asequibles que reciben subsidios públicos, sus herramientas de aplicación para cuando se encuentran edificios con deficiencias consistentes son a veces limitadas, dice Tatian, el investigador del Instituto Urbano.
"El recurso del HUD consiste básicamente en retirar la subvención, lo cual no es necesariamente útil para preservar la vivienda asequible y puede ser en realidad lo que quiera el propietario, porque preferiría salir del régimen de subvenciones y tener algo más acorde con el precio de mercado", afirma.
Implementar la supervisión a proveedores privados de vivienda
Un informe de septiembre de 2022 de un subcomité conjunto de la Comisión de Vivienda y la Comisión de Inquilinos y Arrendadores sobre lo sucedido en el Serrano apunta a "disposiciones de rendición de cuentas generalmente débiles" en los contratos de préstamo del AHIF. Al igual que lo que Tatian describe a nivel federal, los términos de AHIF "obligaron a los funcionarios del condado a elegir entre obligar a los proveedores de vivienda asequible a incumplir -y potencialmente convertir los CAF en unidades de precio de mercado sin protecciones de asequibilidad- o dejar que los proveedores se salgan con la suya con el maltrato a los inquilinos y las malas condiciones de la propiedad."
Venezia, director de Vivienda del Condado, afirma que el objetivo es no tener que tomar nunca esa decisión.
"Al final del día, nos gustaría asumir que los residentes desean permanecer en sus hogares. Nosotros, por supuesto, deseamos ver una propiedad saludable en funcionamiento, al igual que el propietario - esa es nuestra suposición", dice. "Así que nuestro objetivo es resolver cualquier problema que pueda surgir, en lugar de intentar cerrar una propiedad, por ejemplo. Eso no beneficia a nadie".
Además, el informe del subcomité conjunto afirmaba que Arlington sólo contaba con una "infraestructura limitada para tratar las quejas y preocupaciones puntuales de los inquilinos" y "carecía de un proceso para abordar eficazmente las quejas múltiples y recurrentes que surgen en la misma propiedad".
El subcomité conjunto recomendó una serie de correcciones que podrían ayudar a prevenir otra situación similar a la del Serrano en el futuro. Incluyen el cambio de los términos de los préstamos AHIF para animar a los propietarios a apoyar a los concejos de inquilinos e incluir a los inquilinos en sus juntas directivas, ofrecer formación periódica de terceros en materia de vivienda justa sobre los derechos de los inquilinos, y exigirles que reporten los datos de desalojos.
El informe también sugiere que el condado proporcione pruebas de moho gratuitas a los residentes, centralice el proceso de quejas de los inquilinos, agilice la solicitud de viviendas asequibles y tome medidas para aumentar la frecuencia de las inspecciones, si es necesario ofreciendo compensaciones o incentivos a los inquilinos que dudan en permitir que los inspectores entren en sus unidades.
El condado ha puesto en práctica o se ha comprometido a poner en práctica algunas de esas ideas, como se indica en su propio informe publicado cinco meses antes, en abril de 2022: "Long-Term Strategies For Improved Oversight And Tenant Support At Aging CAF Properties".
Venezia dice que Arlington está avanzando hacia esos objetivos. El condado está trabajando con la Comisión de Inquilinos y Arrendadores para investigar posibles modelos alternativos de resolución de conflictos, que podrían ofrecer otra vía para los conflictos. El personal también está tratando de hacer más clara la información impresa y en Internet sobre lo que el condado puede hacer por los residentes de viviendas asequibles, de modo que "si [los inquilinos] no sienten que los problemas se están resolviendo de manera oportuna, entiendan cómo llegar y acceder a los recursos del condado también", dice.
Una próxima formación dirigida por el condado, según Venezia, también revisará los derechos y responsabilidades de los inquilinos y ofrecerá información sobre cómo el condado puede ayudar a resolver los problemas.
Con la ayuda de inspectores externos, el Condado está aumentando la frecuencia de las inspecciones de las viviendas asequibles comprometidas que quedan fuera de su programa de Vales de Elección de Vivienda (que incluye la inspección de cada vivienda, gestionada por el HUD). Antes de la crisis de Serrano, el Condado sólo inspeccionaba anualmente el 10% de sus unidades asequibles comprometidas, según el informe, lo que significa que "muchas unidades pueden recibir una inspección del condado sólo una vez cada década". Ahora, según una presentación del presupuesto que Venezia entregó a la junta del condado, la tasa está más cerca del 20%.
El Condado está reforzando el enfoque de los acuerdos AHIF en el cumplimiento y las inspecciones. Venezia dijo que el Condado también ha añadido requisitos para los propietarios de viviendas para hacer evaluaciones de las necesidades de capital más frecuentes y mostrar el condado de un presupuesto adecuado para hacerse cargo de las necesidades que se encuentran. El Condado también está trabajando para poner en práctica varias de las ideas del subcomité conjunto sobre el apoyo a los inquilinos, servicios a los inquilinos, y alentar a los propietarios a crear y apoyar a los concejos de residentes independientes en sus propiedades.
Venezia y la división de vivienda esperaban tener una actualización más formal sobre la aplicación del condado en mayo.
Todo se reduce al presupuesto
MacBeth, presidente de la Comisión de Vivienda, se muestra esperanzado por los avances y compromisos del condado, pero afirma que queda mucho camino por recorrer. Y le preocupa que el Condado no disponga del personal necesario para lograrlo.
Dice que fue una gran victoria que el condado añadiera el año pasado fondos para un puesto adicional de personal dedicado a las inspecciones, incluso con el reciente aumento de casi el 30% en el número de unidades en la cartera del condado.
"Eso fue con una tonelada de activismo y una tonelada de esfuerzo para ecir, 'Ustedes tienen que hacer esto'", dice MacBeth. "¿Cómo se puede, con una cara seria, decir que estamos haciendo todo lo posible para asegurarse de que otra saga al estilo del edificio Serrano no suceda y que son tan escasos recursos para hacer realmente nada para evitarlo ".
En lugar de contratar a más personal, Reyes quiere que el condado encuentre la forma de centralizar, recopilar y analizar las quejas de los inquilinos: "analizar los datos para saber si hay muchas llamadas procedentes de tal propietario o de tal propiedad, y si eso es una señal de alarma", dice.
Venezia reconoce que el trabajo de aplicación de las recomendaciones, incluso cuando la cartera de viviendas asequibles del condado sigue creciendo, "requerirá recursos continuos."
"Así que creo que va a ser muy importante que el personal continúe comunicándose con el gerente [del Condado] y luego, por extensión, con la junta [del condado] sobre cuáles son las necesidades de recursos y si hay alguna brecha en el futuro", dice.
El proyecto de presupuesto de este año, que se ve obligado a reaccionar ante un clima económico incierto y una inflación exacerbada, apenas modifica la dotación de personal de vivienda.
Aunque aún está siendo revisado por la Junta del Condado, el proyecto de presupuesto mantiene la misma dotación de personal en la división de vivienda del Departamento de Planificación Comunitaria, Vivienda y Desarrollo del condado. La propuesta no incluye actualmente dólares de reemplazo para la asignación única de $ 50 mil del Plan de Rescate de América que financió el puesto de inspección adicional que se añadió el año pasado. (Gerente del Condado de Mark Schwarz dijo en una sesión de trabajo del presupuesto que la sustitución de que la financiación es la parte superior de su lista de prioridades para los fondos aún no asignados a disposición del condado).
MacBeth, que proporcionó perspectivas de la Comisión de Vivienda en la sesión de trabajo, también dijo que le preocupaba que la propuesta de $ 9,7 contribución al fondo de préstamos AHIF - por debajo de $ 18,7 millones el año pasado - no sería suficiente para satisfacer las necesidades futuras de capital más allá de los gastos conocidos necesarios este año.
"Sabemos, por ejemplo, que el Serrano va a ser pronto para la rehabilitación o reurbanización", dijo MacBeth a la Junta. "Eso probablemente va a dar lugar a una solicitud AHIF que en los niveles actuales de financiación de $9,7 millones, no vamos a ser capaces de pagar."
El sitio web AHIF dice que no va a solicitar solicitudes de préstamos para el año fiscal 2024.
Venezia dijo $9,7 millones es la norma del condado año tras año la contribución al fondo, la gran suma en el presupuesto del año pasado, dijo, fue una financiación única.
Mientras tanto, los defensores dicen que seguirán presionando para mejorar las condiciones de vida, pero que, a falta de más apoyo, se sienten cansados y pierden la esperanza.
"A veces no puedo atender más llamadas y a veces no puedo asistir a más reuniones. Y a veces sólo veo al Condado de Arlington: empiezo a verlos como el problema en lugar de como un socio", dice Basurto, el antiguo residente de Serrano. "Empiezo a volverme casi cínico, y no quiero ponerme así nunca".
Green, el defensor de VOICE, no ve que el problema de la financiación vaya a cambiar a menos que la voluntad pública de financiar mejor los servicios y las inspecciones de viviendas asequibles se haga inevitable.
"¿En qué momento decimos como comunidad: 'En Arlington no queremos que los inquilinos de las propiedades que apoyamos como contribuyentes, por no hablar de otras propiedades, pero sobre las que tenemos cierta influencia - no queremos que estas personas sean tratadas de esta manera porque creemos que son seres humanos como nosotros'", dice.
"Formamos parte de este supuesto gran condado que acoge a todo el mundo", dice Janeth Valenzuela. "No me siento abrazada hasta que mi gente [sea] también abrazada".
Esta nota fue publicada originalmente en inglés en DCist.com. Traducción al español por Teresa Frontado / DCist.com.
Este reportaje fue realizado gracias a una beca financiada por Lilly Endowment y administrada por Chronicle of Philanthropy para ampliar la cobertura de la filantropía y organizaciones sin fines de lucro. WAMU/DCist es el único responsable de todo el contenido.
