Todo parece indicar que en las oficinas de Fannie Mae en Washington D.C. se avecinan meses de gran actividad. FOTO: Bloomberg por Andrew Harrer.

Algunos requerimientos se han relajado y otros se han ajustado más, pero lo importante es que los compradores deberían estar preparados para un alto nivel de competencia.

Mientras que muchos interesados en adquirir una vivienda normalmente se centran en las tasas de interés hipotecarias y en cómo éstas afectarán su compra, los cambios en las normas para préstamos también pueden afectar sus costos de financiamiento y su capacidad para obtener un préstamo para la transacción.

Se han hecho algunos ajustes en respuesta a acontecimientos como la crisis económica asociada a la pandemia y el trágico derrumbe de un edificio de apartamentos en Surfside, Florida.  Otros están relacionados con el aumento de los saldos de préstamos hipotecarios, la mayor cantidad de personas que buscan comprar viviendas vacacionales y el objetivo de ampliar el acceso a la propiedad de viviendas para los compradores calificados.

Estas son las nuevas normas que debe conocer antes de solicitar un préstamo:

- Requisitos de los préstamos para condominios. Fannie Mae y Freddie Mac ya exigen que la mayoría de los proyectos de condominios pasen por un proceso de revisión detallado que incluye un cuestionario proporcionado por la asociación de condominios, dice Melissa Gasparek, gerente de compromiso de recursos de producción para Inlanta Mortgage en Pewaukee, Wisconsin.

"Los bancos ahora están obligados a realizar algunas diligencias adicionales cuando se trata de aprobar unidades de condominio para préstamos convencionales", dice Gasparek. "Debido al derrumbe del edificio en Florida y los importantes problemas estructurales de varios condominios que han salido recientemente en las noticias, las agencias quieren asegurarse de que están haciendo su parte para ayudar a proteger a los prestatarios de condominios".

Las nuevas preguntas que deben responder las asociaciones de condominios se refieren a la seguridad, la solidez, la integridad estructural y la habitabilidad de los condominios, dice Terri Waring, presidenta ejecutiva sénior y directora del área de créditos de Freedom Mortgage, con sede en Boca Ratón, Florida.

El objetivo principal son los condominios construidos hace 20 años o más cuyo mantenimiento ha sido pospuesto, los hallazgos en la inspección de edificios o los hallazgos jurisdiccionales y el impacto financiero que implica abordar estos problemas, dice Waring.

"La compra de proyectos de condominios o cooperativos más antiguos puede ser más difícil para los compradores, ya que los prestamistas se esfuerzan por aplicar estos nuevos requisitos en su proceso de revisión", dice Waring. "Es posible que algunas asociaciones de condominios se nieguen a responder a las nuevas preguntas por cuestiones de responsabilidad, lo que dificultará la aprobación del proyecto por parte de los prestamistas". Además, dice Waring, es posible que algunos prestamistas no aprueben algunos préstamos para condominios por el temor de que puedan verse obligados a recomprar los préstamos de Fannie Mae y Freddie Mac en el futuro.

Los préstamos para condominios ya cuestan un poco más que los préstamos para otros tipos de vivienda y es posible que los préstamos para condominios se encarezcan si los prestamistas buscan recuperar los costos de la documentación adicional, dice Waring.

- Préstamos de alto saldo y financiamiento de viviendas vacacionales. A partir del 1.º de abril, las hipotecas para préstamos de alto saldo y para préstamos para segundas viviendas o viviendas vacacionales requerirán un pago adicional.  Un préstamo de "alto saldo", también conocido como préstamo super-conforming, es por un monto comprendido entre el límite nacional de préstamo base y el monto de préstamo máximo en los mercados de viviendas de alto costo.  Por ejemplo, el límite de los préstamos denominados como conforming en 2022 es de $647.200 en la mayor parte del país.  En Washington, D.C., los préstamos de alto saldo son los que están entre $647.200 y $970.800.  En ambos casos, tanto conforming cómo super conforming, los préstamos tienen respaldo gubernamental, pero los super conforming están destinados a zonas donde los precios de las viviendas han aumentado significativamente en años recientes.

Es probable que el pago inicial se incorpore a la tasa de interés del préstamo, aunque los prestatarios pueden pagar puntos al firmar el crédito (un punto equivale al 1 por ciento del importe del préstamo) para reducir su tasa si lo prefieren, dice Gasparek.

En el caso de los préstamos de alto saldo, los prestatarios pagarán entre el 0,25 por ciento y el 0,75 por ciento del importe del préstamo.  En el caso de los préstamos para segunda vivienda, los prestatarios pagarán entre el 1,125 por ciento y el 3,87 por ciento del importe del préstamo, afirma David Abelyan, fundador y director general de Cake Mortgage en Chatsworth, California.

La mayoría de los prestamistas ya han empezado a incorporar esos pagos a sus presupuestos de tasas hipotecarias, dice Gasparek.

La actualización de la estructura de pagos tiene por objeto aumentar el capital disponible para Fannie Mae y Freddie Mac y apoyar su misión de ayudar a las personas que compran por primera vez y a las familias de ingresos bajos y moderados a convertirse en propietarios.

"Todo el capital y los recursos se orientarán a ayudar a la gente a refinanciar o comprar su residencia primaria de forma más económica y rentable, dice Abelyan.

- Flexibilización de las normas para los prestatarios con trabajo independiente. A principios de la pandemia, Fannie Mae y Freddie Mac aumentaron los requisitos de documentación para los prestatarios autónomos con el fin de asegurarse de que tuvieran ingresos estables y pudieran permitirse pagar su hipoteca.  A partir del 2 de febrero, el papeleo adicional relacionado con el COVID dejó de ser necesario.

"Han eliminado el requisito del estado de resultados del año en curso y de que se analicen tres meses de estados de cuenta bancarios para asegurarse de que los depósitos brutos coincidan con los ingresos del año anterior", dijo Sean Cahan, presidente de Cornerstone First Mortgage en San Diego. "Esto es perfecto para el prestatario que trabaja por cuenta propia".

Se pueden utilizar uno o dos años de declaraciones de impuestos para mostrar los ingresos de los prestatarios que trabajan a cuenta propia, siempre que hayan presentado sus declaraciones federales de 2020, dice Abelyan.

- Nuevas formas de evaluar la capacidad crediticia. A partir del otoño pasado, Fannie Mae y Freddie Mac introdujeron nuevas formas para que los solicitantes de préstamos tengan reportados sus pagos de alquiler puntuales como parte de su evaluación de crédito, incluso a través de los estados de cuenta bancarios.

"Esto podría permitir a los prestatarios sin un historial crediticio sólido cumplir mejor los requisitos para obtener un préstamo, al evaluarse el historial de pagos de alquiler como parte del perfil crediticio a través de su programa de préstamos automatizados", afirma Waring.

Freddie Mac ha anunciado recientemente una nueva herramienta de evaluación automática de los ingresos para los prestamistas hipotecarios que les permite utilizar la información de los depósitos directos de las cuentas bancarias en lugar de proporcionar copias de los recibos de pago u otras formas de verificación de los ingresos.  Los prestatarios pueden dar permiso para que se verifiquen sus ingresos a partir de los depósitos directos, los datos del empleador y los datos de la declaración de impuestos.  Se prevé que la automatización reduzca los errores, acelere las evaluaciones de las solicitudes de préstamo y reduzca los costos.

- Consejos para los compradores de viviendas. Los compradores de viviendas deben estar preparados para un aumento en la competencia durante la primavera y el verano, dice Cahan.

"Asegúrese de rellenar la solicitud de préstamo, enviar los documentos probatorios y pedir la aprobación del paquete crediticio al evaluador", dice Cahan.

Las directrices y opciones de los préstamos cambian con frecuencia, por lo cual Gasparek recomienda a los prestatarios que elijan a un asesor hipotecario autorizado para que los ayude a encontrar productos o programas adecuados a su situación financiera individual.

"Trabajar con un asesor hipotecario de confianza garantiza que el comprador de una vivienda esté al tanto de cualquier nueva opción que salga al mercado o de cualquier cambio que pueda afectar su capacidad para adquirir una vivienda", afirma Gasparek.

Los compradores que no dispongan de fondos suficientes para adquirir una vivienda pueden buscar programas alternativos que los ayuden con el pago del anticipo y los fondos para los costos de cierre, dice Waring. También pueden pedir fondos de regalo a un familiar para ayudar a compensar el dinero necesario para cerrar el préstamo.

"Debido a que las tasas de interés han aumentado, pregunte a su prestamista sobre las distintas opciones de hipoteca para obtener el pago más bajo", dice Waring. "Una vez aceptada la oferta de compra, hable con su prestamista para fijar la tasa de interés lo antes posible debido a la volatilidad del mercado".

Dado que los precios de las viviendas siguen subiendo y que se prevé que las tasas de interés hipotecarias también lo hagan, los compradores de viviendas deben colaborar estrechamente con su agente inmobiliario y su prestamista para maximizar su poder adquisitivo y estar preparados para mudarse rápidamente cuando encuentren una casa que les convenga.

Some have tightened up and some have eased but buyers should still be prepared for a competitive market

Washington Post - Michele Lerner

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